ESG bei Immobilien: über Nachhaltigkeit bei Büros und Co.

Nachhaltigkeit – und damit die ESG-Kriterien – werden in allen Bereichen der Wirtschaft und der Gesellschaft immer wichtiger. Auch Büroimmobilien machen da keine Ausnahme. So ist ein ESG-Reporting seit März 2021 ab einer gewissen Unternehmensgröße in der Immobilienbranche obligatorisch. Ab 2025 sind dann ebenso Unternehmen mit mehr als 250 Mitarbeiter:innen, einer Bilanzsumme von 20 Millionen Euro oder einem Jahresumsatz von 40 Millionen Euro in der Pflicht. Auch beim Mieten oder Kaufen einer Büroimmobilie, bei Renovierungsmaßnahmen und Neubauten werden die ESG-Kriterien relevant. Denn die Nachfrage nach nachhaltigen Immobilien bzw. Renovierungs- und Nachrüstungsmöglichkeiten für mehr Nachhaltigkeit steigt. Kein Wunder: Wer ein nachhaltiges Bürogebäude o. Ä. mietet, leistet nicht nur einen wichtigen Beitrag für die Zukunft. Nachhaltige Eigenschaften haben auch positive Auswirkungen auf den Wert einer Immobilie sowie auf die Reputation des mietenden oder kaufenden Unternehmens. Dabei achten mittlerweile viele längst nicht nur bei Büros, sondern auch bei externen Dienstleistern, Zulieferern etc. auf die Einhaltung von Nachhaltigkeitsstandards. Was ESG in der Immobilienbranche heißt, wie man Nachhaltigkeit nachweisen kann und was das Ganze für die Zukunft bedeutet, erfahren Sie in diesem Blog-Beitrag.

ESG – wofür steht das?

ESG steht für ein ganzheitliches Verständnis von Nachhaltigkeit. Während der Begriff immer noch häufig gleichbedeutend mit Umweltschutz benutzt wird, nimmt ESG – bei Immobilien und in allen anderen Bereichen – auch noch Soziales und die unternehmerische Verantwortung in den Fokus.

E = Environment (Umwelt)
S = Social (Soziales)
G = Governance (Unternehmensführung)

ESG und Immobilien – was bedeuten die drei Bereiche für Büros und Co.?

Mieter und Käufer sind zunehmend auf der Suche nach nachhaltigen Immobilien – auch wir als Gewerbemakler bemerken das in der Nachfrage. Ist die nachhaltige Immobilie einmal gefunden, kann ein auf Nachhaltigkeit gerichteter Mietvertrag aufgesetzt werden – Stichwort Green Leasing. Dieser nimmt Mieter und Vermieter in die Pflicht, das Gebäude nachhaltig zu bewirtschaften und zu nutzen. Entsprechend wird bei der Anschaffung von Neugeräten teilweise auch auf das Energielevel geachtet.

Aber welche Auswirkungen haben Umwelt, Soziales und Unternehmensführung eigentlich auf die Immobilienbranche? Das haben wir uns genauer angeschaut.

Environment: Immobilien, die an die Umwelt denken

Betrieb und Bau eingerechnet gehen ganze 38 Prozent des weltweiten CO2-Ausstoßes auf Gebäude zurück. Es ist also dringend angeraten, hier nachhaltiger zu denken. Dazu passt, dass das KfW Effizienzhaus 70 (verbraucht im Vergleich zum im GEG gesetzlich festgelegten Referenzgebäude 30 Prozent weniger Primärenergie) bei Neubauten im Bereich Wohnen abgelöst wird vom Effizienzhaus 55. Dieser neue Gebäudestandard ist gesetzlich vorgeschrieben. Für 2025 war sogar das Effizienzhaus 40 geplant, steht aufgrund der gesamtwirtschaftlichen Situation aktuell aber auf der Kippe.

Wichtige Faktoren für ökologisch nachhaltige Immobilien sind z. B.:

CO2-Ausstoß minimieren
Nutzung erneuerbarer Energien (z. B. Photovoltaik-Anlagen)
Energieeffizienz steigern
Arten- und Ressourcenschutz (z. B. Bienenstock auf Gebäudedach)
Grünflächen auf Grundstücken
Nachhaltige Abwasserentsorgung
Ressourcen schonen (z. B. E-Ladeplätze für Autos)
Wasser- und Abfallmanagement

Im Sinne der Kreislaufwirtschaft setzen viele Unternehmen, denen Nachhaltigkeit wichtig ist, auf Cradle-to-Cradle-Produkte (C2C). Sie werden so konzipiert, dass eine Wiederverwendbarkeit gewährleistet ist. Das kann ebenso bei Baustoffen wie bei der Büroeinrichtung oder Gebäudebestandteilen relevant sein.

Social: wie Soziales und Immobilien zusammenpassen

Warum der Bereich Soziales für Immobilien relevant sein sollte? Weil Menschen in und mit Immobilien leben und arbeiten. Deshalb werden hier z. B. die folgenden Aspekte berücksichtigt:

Barrierefreiheit (z. B. Aufzüge, Rampen)
Gute Anbindung und ggf. frei zugängliche Mobilitätsangebote
Räumlichkeiten, die mindestens arbeitsrechtlichen Anforderungen entsprechen
Ansprechende Büros und Räume mit genügend Platz
Sozialer Wohnungsbau
Benutzerfreundlichkeit
Gebäudesicherheit

Governance in der Immobilienbranche

Von Anlegerseite wird Druck auf Immobilienunternehmen ausgeübt, sich mit Umwelt-, Sozial- und Governance-Themen zu befassen. Was die Unternehmensführung angeht, stehen Immobilienunternehmen vor der Herausforderung, ein Gleichgewicht zwischen den Erwartungen der Anleger und den Renditeerwartungen sicherzustellen.

Bei Immobiliengeschäften müssen wirtschaftlich Berechtigte außerdem auf Schlüssigkeit (Plausibilität, Herkunft des Geldes, Geldgeber etc.) überprüft werden. Und nach dem Geldwäschegesetz sind Ausweiskopien bei Personengesellschaften sowohl bei Miete als auch bei Kauf verpflichtend. Hinzukommt, dass die Barzahlung bei Erwerb einer Immobilie seit 2023 verboten ist.

ESG-Kriterien in der Immobilienbranche messbar machen und nachweisen

Es gibt verschiedene Scores, Zertifikate und Awards, mit denen die Nachhaltigkeit einer Immobilie nachgewiesen werden kann.

ECORE-Scoring: ECORE steht für ESG Circle of Real Estate. Der Score wurde für den Immobilienmarkt entwickelt und ist ESG-Branchenstandard. Er berücksichtigt beispielsweise Gesetze, Verordnungen und Zertifizierungen und hilft dabei, die Nachhaltigkeit eines Unternehmens messbar zu machen.
BREEAM: Das Zertifikat stammt ursprünglich aus Großbritannien und bewertet die Nachhaltigkeit von Gebäuden mithilfe von zehn Aspekten. Dazu zählen Abfall, Bodennutzung, Energie, Gesundheit und Wohlbefinden, Innovation, Management, Material, Transport, Verschmutzung und Wasser. Damit berücksichtigt es ebenfalls alle drei ESG-Kategorien. BREEAM steht übrigens für Building Research Establishment Environmental Assessment Methodology.
LEED: Das vom US Green Building Council entwickelte Zertifikat LEED (Leadership in Energy and Environmental Design) wird in vier Abstufungen verliehen: Platin, Gold, Silber und „Zertifiziert“. Es bezieht bei der Bewertung ökologischer Bauwerke Faktoren wie Lage und Verkehr, einen nachhaltigen Standort, Wassereffizienz, Energie und Atmosphäre, Materialien und Rohstoffe, die Innenraumqualität, Innovation, regionale Prioritäten und integrative Prozesse mit ein.
DGNB: Auch das Zertifikat der Deutschen Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen wird in drei Abstufungen verliehen, in Platin, Gold, Silber und Bronze. Passend zum ESG-Standard fußt es auf den drei Nachhaltigkeitsbereichen Ökologie, Ökonomie und Soziokulturelles.
Energy Star: Das Umweltzeichen kommt aus den USA und zeichnet u. a. eine hohe Energieeffizienz und einen geringen Stromverbrauch aus. Es ist immer ein Jahr lang gültig.
Green Lease Leaders Award: Der Award wird in zwei Ausführungen, Gold und Silber, verliehen und kümmert sich um grüne Mietverträge.

Die Zukunft nachhaltiger Immobilien

In Zukunft wird Nachhaltigkeit in der Immobilienbranche eine immer wichtigere Rolle spielen. Vorbild könnte Frankreich sein: Ab Januar 2023 wird es dort nicht mehr möglich sein, ein Haus mit einem Energieverbrauch von über 450 kW/m² zu mieten. Ab Januar 2025 sind keine G-Rating-Immobilien mehr auf dem Mietmarkt zugelassen, ab 2028 werden F-Rating-Immobilien folgen. Vermieter werden so verpflichtet, in die Gebäude zu investieren und auf Nachhaltigkeit zu setzen.

Doch auch in Deutschland wird bereits einiges für die Förderung ökologisch nachhaltiger Immobilien unternommen: Bereits seit Januar 2021 gibt es die CO₂-Steuer, die immer dann fällig wird, wenn CO2 aus fossilen Brennstoffen erzeugt wird. Eigentümer zahlen die Steuer entsprechend des CO2-Verbrauchs ihrer Immobilien in Form von Zertifikaten. Wer nachhaltig baut, spart also bares Geld. Ein weiterer Faktor, der zu mehr Nachhaltigkeit bei Büro- und anderen Immobilien beiträgt: Im Zusammenhang mit der Zinsentwicklung verlieren die Häuser am meisten an Wert, deren Energieausweis ein schlechtes Ergebnis zeigt. Immobilien mit hohen Energieeffizienzklassen sind hingegen preisstabiler.

Dieser Trend der Förderung nachhaltiger Immobilien wird sich auch in Zukunft weiter fortsetzen – in Objekte zu investieren, die den ESG-Kriterien entsprechen, wird sich also auch langfristig lohnen.

Pflicht zur Nachhaltigkeit bei Bestandsimmobilien

Im Rahmen der gesetzlich geltenden Sanierungspflicht müssen Bestandsgebäude von deren Eigentümern auf dem aktuellen Stand gehalten werden. Darunter fällt beispielsweise, dass Gebäudeschäden beseitigt und Immobilien so modernisiert werden, dass sie den gesetzlichen Vorgaben entsprechen. Namentlich sind das das Energieeinsparungsgesetz (EnEG), die Energieeinsparungsverordnung (EnEV) und das Gebäudeenergiegesetz (GEG). So wird auch ein Wertverlust der Immobilie vermieden. Beispiele für Sanierungsmaßnahmen sind in diesem Zusammenhang:

Austausch eines veralteten Öl-Heizkessels
Dämmung der obersten Geschossdecke bzw. des Dachgeschosses

Mit solchen und ähnlichen Maßnahmen wird der Energieverbrauch des Gebäudes gesenkt. Und sie sind natürlich ein wichtiger Beitrag für mehr Klimaschutz.

Wir beraten Sie gerne auch zu nachhaltigen Immobilien und den ESG-Kriterien

Sie haben Fragen zu Nachhaltigkeit bei Büroimmobilien? Dann wenden Sie sich gerne an uns. Wir kennen uns mit den Bestimmungen aus und beraten Sie gerne. Wenn Sie auf der Suche nach einem nachhaltigen Büro sind, stehen wir Ihnen als erfahrene Gewerbemakler gerne mit Rat und Tat zur Seite und finden für Sie das Objekt, das Ihren Vorstellungen entspricht. Dazu können Sie unsere Immobiliensuche nutzen oder auch einen Suchauftrag erstellen.

28.02.2024