Wertsicherungsklausel im Mietvertrag:
von Staffel- über Preisgleitklauseln bis hin zum Verbraucherpreisindex

Eine Wertsicherungsklausel im Mietvertrag macht genau das, was sie verspricht: Sie sichert im wahrsten Sinne des Wortes den Wert. So bleibt der ursprüngliche Wert einer Mietforderung trotz Inflation oder Deflation langfristig konstant, indem die Mietzahlung unter bestimmten Voraussetzungen erhöht oder gesenkt wird. Darüber freuen sich Mieter ebenso wie Vermieter. Kein Wunder also, dass man die Klausel in fast jedem Gewerbemietvertrag findet. Was der Unterschied zwischen Staffel- und Preisgleitklauseln ist, was der sogenannte Verbraucherpreisindex damit zu tun hat und vieles mehr verraten wir Ihnen als erfahrene Gewerbemakler in diesem Beitrag.

Staffel- und Preisgleitklausel – Unterscheidungen bei der Wertsicherungsklausel

Unter Wertsicherungsklauseln fallen sowohl Staffelklauseln als auch Indexklauseln bzw. Preisgleitklauseln – was in einem Gewerbemietvertrag zur Anwendung kommt, ist Verhandlungssache. Während Staffelklauseln eine stufenweise Erhöhung der Miete im Voraus festlegen, orientieren sich Indexklauseln bzw. Preisgleitklauseln bei der Mietanpassung an einem Index. Rechtsgrundlage für Preisgleitklauseln ist das Preisklauselgesetz (PrKG). Sofern vertraglich nicht anders vereinbart, bezieht sich die Preisgleitklausel immer auf die Grundmiete ohne Betriebs- und Nebenkostenvorauszahlungen.

Echte und unechte Preisgleitklausel

Man unterscheidet bei den Indexklauseln zwischen echter und unechter Gleitklausel. Von der echten spricht man, wenn der Index, auf den die Klausel sich bezieht, sich beispielsweise um 5 % erhöht, sodass die Grundmiete automatisch um 5 % ansteigt. Bei unechten Preisgleitklauseln passt die Miete sich nicht automatisch an. Dafür müssen die Vertragsparteien erst aktiv werden. Tatsächlich sind echte Preisgleitklauseln strenggenommen verboten, unechte jedoch zulässig. Allerdings sind im Gewerberaummietrecht (vgl. gemäß §§ 2 Abs. 1, 3 Abs. 1 PrKG) Ausnahmen festgelegt und tatsächlich gängige Praxis. Das hängt damit zusammen, dass die Schwankungen bei dem Verbraucherpreisindex für Deutschland (mehr dazu im nächsten Abschnitt) in den vergangenen Jahren stark waren und immer noch sind. Während früher bei Staffelklauseln oft eine stufenweise Mieterhöhung um 2 % vereinbart wurde, sind es heute meist 3 % oder mehr.

Was ist der Verbraucherpreisindex und wie hängt er mit der Preisgleitklausel zusammen?

Viele Preisgleitklauseln beziehen sich auf den Verbraucherpreisindex für Deutschland (VPI), der vom Statistischen Bundesamt und den Statistischen Landesämtern gemeinsam entwickelt wurde. Er gibt die durchschnittliche Preisentwicklung aller Waren und Dienstleistungen an, die von Privathaushalten in Deutschland gekauft werden. Der Preisindex wird monatlich aktualisiert sowie in regelmäßigen Abständen einer Revision unterzogen und auf ein neues Basisjahr umgestellt. Am 22. Februar 2023 wurden die endgültigen Ergebnisse für den Berichtsmonat Januar 2023 veröffentlicht. Seitdem ist das neue Basisjahr für die Entwicklung der Indexmiete 2020 und nicht mehr wie bisher 2015. Lag der Verbraucherpreisindex 2015 noch bei 94,5 Punkten, ist er 2020 bereits auf 100 Punkte angestiegen. Entsprechend hat sich also die Indexmiete erhöht.

Die Indexmiete in Gewerbemietverträgen wird in der Regel einmal im Jahr von den Hausverwaltungen und Eigentümern geprüft. Alternativ kann auch eine Schwelle festgelegt werden: Erst wenn ein Wert von X % erreicht ist, wird die Miete angepasst. Vereinbaren die Vertragsparteien also einen Schwellenwert von 10 % und geht man gleichzeitig von einer üblichen Inflation von 2 % aus, wird die Miete erst nach 5 Jahren angepasst. Gängig sind auch Schwellenwerte von 3, 5 oder 7 %.

Staffel- und Preisgleitklausel: Beispiele

Folgendermaßen können Staffel- und Preisgleitklauseln in einem Gewerbemietvertrag aussehen:

Staffelklausel

Die monatliche Miete ohne Betriebs- und Nebenkosten gemäß § X steigert sich vom 01.01.2023 bis 31.12.2023 um 3 %, vom 01.01.2024 bis 31.12.2024 um weitere 3 % usw.

Echte Gleitklausel mit automatischer Anpassung

Steigt oder fällt der vom Statistischen Bundesamt veröffentlichte Verbraucherpreisindex für Deutschland (Basisjahr X = 100) um eine jeweilige Spanne von mehr als X %, ändert sich von dem auf die Veröffentlichung nächstfolgenden Monat an die Miete im gleichen prozentualen Verhältnis.
In diesem Fall ist das ordentliche Kündigungsrecht des Vermieters für die Dauer von zehn Jahren ausgeschlossen.

Unechte Gleitklausel mit Leistungsvorbehalt

Steigt oder fällt der vom Statistischen Bundesamt veröffentlichte Verbraucherpreisindex für Deutschland (Basisjahr X = 100) um eine jeweilige Spanne von mehr als X %, ist jede der beiden Parteien berechtigt, von dem auf die Veröffentlichung nächstfolgenden Monat an eine Anpassung der Miete zu verlangen, die den veränderten wirtschaftlichen Verhältnissen entspricht. Kommt es zu keiner Einigung über die neue Miete, entscheidet ein von der örtlich zuständigen Industrie- und Handelskammer benannter öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger. Die Kosten und etwa zu leistende Honorarvorschüsse tragen beide Parteien zur Hälfte. Die veränderte Miete kann auch rückwirkend ab dem auf die Geltendmachung folgenden Monat verlangt werden.
Wird eine Gleitklausel nach § X dieses Vertrages vereinbart, kann der Vermieter erstmals zum Ablauf des zehnten Mietjahres ordentlich kündigen.

Das sollte man bei echten Preisgleitklauseln beachten

Weil die Miete bei echten Preisgleitklauseln automatisch erhöht wird, kann der Mieter schnell mit seinen Zahlungen in Verzug geraten, wenn er die Indexerhöhung nicht bemerkt. Dadurch kann der Mietvertrag gekündigt werden. Um das zu vermeiden, wird im Gewerbemietvertrag häufig vereinbart, dass eine Mieterhöhung erst nach Ankündigung des Vermieters wirksam wird.

Kann sich die Preisgleitklausel auch auf einen anderen Index als den Verbraucherpreisindex beziehen?

In den meisten Preisgleitklauseln wird der Verbraucherpreisindex als Bezugsgröße festgelegt. Das bedeutet aber nicht, dass es keine Ausnahmen von der Regel gibt. Es gibt auch weitere Indizes, die genutzt werden können, z. B.:

• Index der Einzelhandelspreise (insbesondere bei Einzelhandelsflächen)
• Index der Erzeugerpreise gewerblicher Produkte
• Index der Großhandelsverkaufspreise
• Index der Einfuhrpreise
• Index der Ausfuhrpreise

Wann ist eine Wertsicherungsklausel unwirksam?

Natürlich gibt es auch Fälle, in denen eine Wertsicherungsklausel unzulässig ist. Das gilt beispielsweise, wenn sie gegen §§ 2 Abs. 1, 3 Abs. 1 PrKG verstößt, also wenn die Klausel zum Beispiel nur eine Anpassung der Miete nach oben festlegt und kein beidseitiges Anpassungsrecht (also keine Möglichkeit der Mietermäßigung) beinhaltet. Aber: „unzulässig“ bedeutet nicht „unwirksam“! Denn nach § 8 PrKG tritt die Unwirksamkeit erst dann ein, wenn die Unzulässigkeit einer Klausel rechtskräftig festgestellt wurde. Vermieter und Mieter können eine unzulässige Klausel also problemlos weiter anwenden – solange es kein rechtskräftiges Urteil über die Unzulässigkeit der Klausel gibt. Mietzahlungen können in diesem Fall nicht zurückgefordert werden.

Wie berechnet man eine Mietänderung infolge eines geänderten Indexwertes?

Für die Berechnung der Mietänderung nutzt man folgende Formel:
[(Neuer Indexwert geteilt durch alten Indexwert) × 100] – 100 = prozentuale Veränderung und Anpassung der Miete nach oben oder auch nach unten

Nehmen wir an, dass der neue Verbraucherpreisindex zum Stichtag X sich auf 115,2 Punkte beläuft und der vertraglich aufgenommene Wert zu Beginn des Mietvertrags bei 101,0 lag, lautet die Rechnung folgendermaßen:
[(115,2 : 101,0) × 100] – 100 = 14,05 %
Der Vermieter darf die Miete hier also um 14,05 % erhöhen.

Können durch einen höheren Index entstandene Mietforderungen verjähren?

Wenn der Index und infolgedessen die Mietforderungen sich erhöhen, aber niemand es mitbekommt oder darauf achtet, hat der Vermieter am Ende das Nachsehen. Denn hier greifen die Verjährungsvorschriften nach §§ 195, 199 BGB, die die Mietforderungen nach 3 Jahren, beginnend zum Schluss des Jahres, in dem der Anspruch auf eine höhere Miete fällig geworden ist, verjähren lassen. Gleiches gilt, wenn die Mietforderungen sinken und der Mieter eigentlich Anspruch auf eine Senkung der Miete hätte.

Hoher Verbraucherpreisindex, hohe Mieten – und nun?

Da aktuell eine hohe Inflation herrscht, steigt auch der Verbraucherpreisindex und infolgedessen die Mieten. Weil allen Parteien klar ist, dass die aktuell hohen Werte nicht als Referenz genommen werden können oder sollten, sucht man nach Lösungen. So wird in neu abgeschlossenen Verträgen derzeit häufig die Anpassung der Miete für eine gewisse Zeit ausgesetzt. Teilweise verhandelt man statt einer hundertprozentigen auch nur eine anteilige Weitergabe des VPI.

Gut beraten bei Preisgleitklauseln und Co. – dank Dederichs & Göttlicher Immobilien

Gut und sinnvoll verhandelte Wertsicherungsklauseln haben für Mieter ebenso wie für Vermieter Vorteile. Als Gewerbemakler unterstützen wir Sie dabei, den für Sie optimalen Vertrag abzuschließen, sodass Sie sich nicht nur über eine passende Gewerbeimmobilie, sondern auch über optimale Rahmenbedingungen freuen können. Schauen Sie sich gleich in unserer Immobiliensuche nach einem Objekt um. Gerne nehmen wir auch Ihren Suchauftrag entgegen und unterstützen Sie bei Ihren Fragen. Sprechen Sie uns einfach an!