Pflichten des Vermieters von Gewerberäumen – spannende Fakten

Wahrung des Hausrechts, Informations- und Rechenschaftspflicht: Bei Vermietungen von Räumlichkeiten spielen zahlreiche Aspekte immer eine Rolle – ganz gleich, ob es sich bei dem Vermietungsobjekt um Wohnraum oder um eine gewerbliche Einheit handelt. Allerdings unterscheiden sich einige Pflichten des Vermieters von Gewerberäumen erheblich von denen eines Vermieters von Wohnräumen. Welche das sind, lesen Sie in diesem Blog-Beitrag unserer Gewerbemakler.

Gleiche Pflichten im Wohn- und Gewerbemietrecht

Ganz gleich, ob Sie eine Wohnung oder Gewerberäume vermieten möchten, als Vermieter müssen Sie einige Dinge immer beachten. Dazu gehört beispielsweise die Wahrung des Hausrechts nach der Schlüsselübergabe oder die Informations- bzw. Rechenschaftspflicht. So liegt es in Ihrer Verantwortung, Ihre Mieter über wesentliche Umstände wie größere Bauarbeiten oder Modernisierungen rechtzeitig zu informieren.

Was das Gewerbemietrecht vom Wohnraummietrecht unterscheidet

Entscheidende Unterschiede zwischen Wohn- und Gewerbemietrecht gibt es allerdings bei vielen anderen Themen. Dazu gehört zum Beispiel der Schutz des Mieters: Anders als beim Wohnmietrecht sind die Mieter von Gewerberäumen nicht geschützt. Konkret bedeutet das: Es gibt weder eine Begrenzung der Miethöhe noch eine Mietpreisbremse. Zudem muss auch keine Anpassung an die Vergleichsmiete beachtet werden. Beide Parteien sind nahezu gleichgestellt – Angebot und Nachfrage regulieren den Mietpreis. Was beim Mietpreis ebenfalls noch zu beachten ist: Auch wenn die Vermietung von Immobilien grundsätzlich umsatzsteuerfrei ist, können Vermieter von Gewerbeimmobilien in bestimmten Fällen auf diese Steuerbefreiung verzichten. Mehr dazu erfahren Sie im Blog-Beitrag unserer Gewerbemakler „Von Umsatzsteuer bei Gewerbeimmobilien bis hin zu Umsatzsteuer-Schädlingen“.

Zudem können Mietverträge im Gewerbemietrecht wesentlich freier und flexibler gestaltet werden, was unter anderem auch die Mietdauer betrifft. Während im Wohnbereich unbefristete Verträge an der Tagesordnung sind, werden im Gewerbe meist feste Laufzeiten vereinbart, sodass keine ordentliche Kündigung möglich ist. Der Grund hierfür liegt im Schutz von Vermieter und Mieter, die oftmals erheblich in den Umbau von Gewerbeflächen investieren.

Ein weiterer Unterschied: Während Mieter vom Wohnraum unter bestimmten Voraussetzungen, genauer gesagt bei unzumutbarer Härte, einer Modernisierung widersprechen können, haben Mieter von Gewerberäumen diese Widerspruchsmöglichkeit nicht. Zudem gibt es in Sachen Mietkaution eine klare Vorgabe für Besitzer von Gewerbeobjekten: Um den Mieter vor einer möglichen Insolvenz des Vermieters und einem daraus resultierenden Kautionsverlust zu schützen, muss sie getrennt vom Privatvermögen auf ein separates Konto eingezahlt werden.

Bei der Gewerberaumvermietung ist auch die Betriebskostenabrechnung etwas anders. Denn im Vergleich zur Wohnraumvermietung lassen sich deutlich mehr Ausgaben auf die Mieter abwälzen. Dazu gehören Kosten rund um die Instandhaltung, Verwaltung, Sicherheitsdienstleitungen, Werbeanlagen, Hausmeisterdienste und Gebäudereinigung. Zwar können diese auch beim Wohnraum zum Tragen kommen – hier allerdings nur zum Teil und nicht vollumfänglich. Im Gewerbemietrecht ist es darüber hinaus auch möglich, Kosten für gemeinschaftlich genutzte Einrichtungen wie Konferenzräume oder Kantinen, technische Anlagen und deren Wartung auf die Mieter umzulegen. Anders als bei Wohnraummietverträgen, wo die Abrechnung durch die Betriebskostenverordnung klar geregelt und so enger beschränkt wird, bietet das Gewerbe große Freiheiten bei der Entscheidung, welche Kosten umgelegt werden können. Wichtig ist lediglich, dass diese vertraglich ganz genau aufgezeigt werden.

Deutlich weniger Freiheiten gibt es jedoch in Sachen Untervermietung: Während dies beim Wohnraum bei berechtigtem Interesse möglich ist, muss das Thema Untervermietung Teil des Vertrags und hier klar geregelt sein. Ist dies nicht der Fall, ist eine Untervermietung auch nicht möglich.

Trotz Unterschieden kein selbstständiges Mietrecht

Trotz all dieser Unterschiede stellen die Pflichten des Vermieters von Gewerbeimmobilien kein selbstständiges Rechtsgebiet im Mietrecht dar. Lediglich einige Paragrafen im Bürgerlichen Gesetzbuch legen den rechtlichen Rahmen für die AGB-Klauseln fest (§§ 305 bis 310 BGB).

Welche speziellen Pflichten haben Vermieter von Gewerberäumen?

Zu den speziellen Pflichten eines Vermieters von Gewerberäumlichkeiten gehören:

die Instandsetzung und Instandhaltung der Gewerbeimmobilie
der Konkurrenzschutz
die Garantiehaftung
der Brandschutz
die Vermeidung von Störungen

Pflicht der Instandsetzung und -haltung der Gewerbeimmobilie

Möchten Sie eine Gewerbeimmobilie oder -räume vermieten, müssen Sie diese in einem uneingeschränkt nutzbaren Zustand an den Mieter übergeben. Doch damit endet die Pflicht noch nicht. Denn als Vermieter tragen Sie auch dafür Sorge, dass dieser Zustand während der gesamten Mietdauer erhalten bleibt – falls nötig, indem Sie mögliche Mängel entsprechend beseitigen.

Zur Instandhaltung der Gewerbeimmobilie gehören unter anderem:

die Wartung der Heizungs- und Kühlungsanlagen
Reparaturen an Sicherheitstüren, Fenstern, Wänden und Decken
Instandhaltung von Grund- und Gemeinschaftsanlagen wie Fluren, Treppenhäusern und Aufzügen
Entsorgung von Schnee und Eis von Gehwegen und Parkplätzen

Da die genauen Instandhaltungspflichten von Mietvertrag zu Mietvertrag variieren können, ist es wichtig, diese sorgfältig zu prüfen. Gut zu wissen: Die meisten Punkte, die die Instandhaltung betreffen, sowie die Haftungen können in der Regel über die Nebenkosten abgerechnet werden. Mit anderen Worten: Die Kosten, die mit der Instandhaltungspflicht einhergehen, trägt der Mieter.

Im Rahmen der Instandhaltung legt die „Dach- und Fachklausel“ fest, dass der Vermieter für die Instandsetzung und -haltung des äußeren Zustands des Gebäudes, also insbesondere des Daches und der Fassade, verantwortlich ist. Dazu gehören:

Reparatur und Wartung des Dachs, um es vor Wetterschäden zu schützen
Instandhaltung der Fassade einschließlich der Außenwände und gegebenenfalls der Fenster
Maßnahmen zur Vermeidung von Feuchtigkeitsschäden und sonstigen äußeren Einflüssen, die die Substanz des Gebäudes beeinträchtigen könnten

Diese Klausel stellt sicher, dass der Vermieter für die grundlegende Beschaffenheit und Witterungsbeständigkeit des Gebäudes zu sorgen hat, wodurch der Schutz des Gebäudes und damit letztendlich auch der des Mieters gewährleistet ist.

Pflicht des Konkurrenzschutzes

Zwei Werbeagenturen in einem Haus? Das geht in der Regel nicht. Um Mieter vor Umsatzeinbußen zu schützen, darf keine Vermietung an ein Konkurrenzunternehmen auf demselben Grundstück oder im selben Gebäude erfolgen. Ist der Konkurrenzschutz nicht im Vertrag geregelt, ist dies mit einem Mangel der Mietsache gleichzusetzen. Und das bedeutet: Der Mieter ist berechtigt, die Miete zu mindern oder außerordentlich zu kündigen (§ 543 Abs. 2 BGB; BGH 10.10.2012 Az. XII ZR 117/10). Allerdings gibt es auch eine kleine Hintertür: So kann der Gewerberaumvermieter die Pflicht des Konkurrenzschutzes in einem Formularmietvertrag wirksam ausschließen (BGH 03.03.2010 Az. XII ZR 131/08).

Garantiehaftung

Mal angenommen, das Vermietungsobjekt ist zu Beginn der Mietdauer in einem einwandfreien Zustand und weist keinerlei Schäden oder Mängel auf. Tritt nun allerdings während der Vertragslaufzeit ein Schaden aufgrund unsachgemäßer Wartung oder Baumaßnahmen auf, gilt für die Vermieter eine Schadenersatzpflicht. Es sei denn, die Garantiehaftung wurde im Vertrag mit Hilfe eines möglichst detailliert formulierten Haftungsausschlusses ausgeklammert. Doch Achtung: Dieser Ausschluss gilt nicht für grob fahrlässige Schäden, die der Vermieter verursacht hat. Eine andere Möglichkeit aus der Praxis: Der Vermieter führt die regelmäßige Wartung aus und holt sich Kosten über die Nebenkostenabrechnung zurück.

Brandschutz Gewerbeimmobilie

Auch in Sachen Brandschutz gibt es spezielle Regelungen. So müssen die Brandschutzmaßnahmen gemäß den aktuell geltenden Richtlinien regelmäßig angepasst werden und dürfen nicht auf die Mieter umgelegt werden. Zu den regelmäßig anpassbaren und gewarteten Sicherheitsmaßnahmen gehören:

Rauch- und Wärmeabzug
Brandtore und Blitzschutzanlagen
Lüftungsanlagen
Sprinkler und Feuerlöscher

Abwehr von Störungen

Zu den Pflichten des Gewerberaumvermieters gehört es, Störungen zu vermeiden und dafür zu sorgen, dass der Mieter seine gewerblichen Aktivitäten ungestört ausüben kann. Insofern darf es keine unangemessenen Baumaßnahmen oder Lärmbelästigungen während der Geschäftszeiten geben. Sollten doch einmal größere Baumaßnahmen erforderlich sein, müssen Mieter rechtzeitig darüber informiert werden.

Gerne helfen wir Ihnen mit unserem Fachwissen weiter!

Sie sehen: Es gibt eine ganze Reihe von Dingen, die bei der Vermietung von Gewerbeimmobilien anders und oftmals kostenentscheidend sind. Als erfahrene Gewerbemakler sind uns sämtliche Pflichten und Rechte, die für Sie als Vermieter von Gewerberäumen zum Tragen kommen, bestens vertraut. Gerne stehen wir Ihnen mit unserem Fachwissen und unserer Erfahrung zur Seite und beraten Sie kompetent und zuverlässig. Übrigens: In unserer Immobiliensuche finden Sie viele interessante Gewerbeobjekte. Es ist nichts Passendes dabei? Dann erstellen Sie gerne einen Suchauftrag oder sprechen Sie uns einfach an!

05.07.2024